Plan anti-gentrificación revive debate sobre renta congelada en la capital Obras Web

Ante el anuncio del Bando 1 en la Ciudad de México, han resurgido en el debate público las comparaciones con las políticas de congelamiento de rentas aplicadas durante el siglo XX. Si bien ambas estrategias buscan intervenir en el mercado del alquiler, los objetivos, mecanismos y contextos que las rodean muestran diferencias . En esencia, mientras las rentas congeladas impedían cualquier aumento en los contratos, incluso al cambiar de inquilino, mientras que el Bando 1 permite ajustes periódicos con base en inflación y regula de forma integral otros factores del mercado, como la renta de corta estancia.

Durante las décadas de los cuarenta a los setenta, el gobierno federal implementó una serie de decretos para congelar los precios de las rentas en la capital del país. Estas medidas surgieron en un contexto de emergencia: el estado de guerra en que se encontraba México durante la Segunda Guerra Mundial, la inflación generalizada y el encarecimiento de bienes básicos. El primer decreto, promulgado el 24 de julio de 1942 durante el gobierno de Manuel Ávila Camacho, establecía que “las rentas no podrán ser aumentadas en ningún caso ni por ningún motivo” dentro del entonces Distrito Federal. El objetivo principal era evitar que la población trabajadora quedara excluida del acceso a una vivienda digna ante el alza constante de precios. Las medidas se extendieron y profundizaron con nuevos decretos publicados en 1943, 1945, 1947 y 1948, que no solo mantuvieron los congelamientos, sino que añadieron prórrogas automáticas de los contratos de arrendamiento, incluso sin consentimiento de los propietarios. Según el análisis jurídico de José Antonio Gucia Gómez, de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), este modelo terminó por desincentivar la inversión en vivienda de alquiler y provocó un deterioro generalizado del parque habitacional cubierto por la medida. En este origen y la justificación detrás, radica la principal diferencia con la nueva estrategia del gobierno de la Ciudad de México. En contraste, el Bando 1 surge en 2025 como una respuesta del gobierno de la Ciudad de México ante los efectos de la gentrificación y el desplazamiento residencial. La iniciativa parte del reconocimiento de que la ciudad experimenta presiones externas e internas que elevan los precios de manera acelerada en ciertas zonas. El objetivo, en este caso, no es la contención de la inflación, sino la preservación de la diversidad sociocultural urbana. Añadió que a diferencia de las políticas de los años 70, el nuevo instrumento no impone límites rígidos e invariables, sino que propone un “sistema dinámico donde las rentas pueden aumentar según la inflación anual, de acuerdo con el índice de precios de alquiler razonable”.

El marco institucional también cambió. En el caso de las rentas congeladas, las decisiones eran tomadas de forma vertical, desde el Ejecutivo federal y con intervención limitada de los actores locales. El Bando 1, en cambio, contempla una “revolución participativa”, segúnLeonardo González Tejeda, consultor independiente en temas inmobiliarios, al institucionalizar la consulta y participación obligatoria de habitantes originarios en las zonas afectadas por la norma. Mientras los decretos del siglo XX se centraban exclusivamente en el control de precios, el Bando 1 se articula como un ecosistema de nueve componentes. Además del límite de rentas, integra medidas de preservación territorial, defensoría inquilinaria, estímulos a la vivienda pública y regulaciones a las plataformas de hospedaje temporal. En palabras del experto, “no es una medida reactiva, sino un modelo integral que responde a un entorno urbano transformado por la economía de plataformas, como Airbnb” . El contraste se hace aún más evidente al observar los efectos que tuvo la política de congelamiento de rentas. Según el documento “Análisis de los contratos de renta congelada” (1992), la intervención del Estado generó un deterioro progresivo de los inmuebles, debido a la falta de incentivos para realizar mantenimiento. La escasa rentabilidad llevó a muchos propietarios a desentenderse del estado físico de las viviendas, lo que derivó en el abandono de algunos edificios. A ello se sumó una creciente judicialización del mercado de arrendamiento, con restricciones al desalojo y compensaciones obligatorias que los arrendadores debían pagar en caso de querer recuperar su propiedad . En contraste, los representantes del sector inmobiliario manifiestan su inquietud por un posible retorno a políticas de control de precios. La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) advierte que el Bando 1, aunque aún no ha sido implementado en su totalidad, podría generar efectos similares a los ocurridos con las rentas congeladas si no se acompaña de incentivos reales para la construcción de vivienda.

“Mientras no se tenga un proyecto de construcción de vivienda asequible, de calidad y con servicios, no se puede estar conteniendo de manera artificial la subida de precios”, señaló Karim Oviedo Ramírez, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI)l. También cuestiona los efectos que esta política puede tener en los planes de inversión: “Si yo tuve mi proyección financiera a 15 años y voy en el año dos y ahorita me controlan los precios, ya no voy a recuperar mi inversión. Entonces, sí me parece una medida que no está pensada desde un panorama general”. Los decretos de congelamiento, por su parte, establecían condiciones similares: cualquier aumento debía ser autorizado por vía judicial, y las rentas de nuevos contratos debían ser iguales a las del contrato anterior, incluso si se trataba de un nuevo inquilino. El artículo segundo del decreto de 1943 indicaba que “el precio de los arrendamientos no podrá ser elevado ni directa ni indirectamente”. En algunos casos, se llegó a multar a propietarios con el equivalente a 12 meses de renta por incumplimiento. El Bando 1 evita esa rigidez al permitir márgenes de ajuste atados a variables económicas oficiales. Además, incorpora mecanismos de monitoreo, revisión periódica y procesos administrativos que, en principio, buscan evitar los efectos no deseados que caracterizaron a las medidas anteriores, dice Leonardo Tejeda. No obstante, la escasez estructural de vivienda en la ciudad,reconocida por González Tejeda como un “hecho estructural que debemos ponderar para ver el impacto del Bando 1”, podría influir en el alcance y efectividad de la medida. El presidente de la AMPI advierte que “no se puede controlar la renta a través de ahorcar a los propietarios para que bajen los precios si no se está construyendo del otro lado”. En suma, aunque el plan anti-gentrificación retoma el espíritu de protección a los inquilinos que caracterizó a las políticas del siglo XX, sus fundamentos técnicos, marco legal y contexto urbano lo distinguen de los decretos de congelamiento. Mientras aquellos surgieron como una respuesta inmediata ante crisis económicas, el nuevo instrumento busca intervenir en las dinámicas de mercado para contener procesos de expulsión social vinculados al encarecimiento del suelo.