
La cédula catastral es uno de los requisitos solicitados a la hora de efectuar una operación de compraventa de propiedades que, hasta fin de 2022, solo era obligatoria para algunas provincias como Buenos Aires, Córdoba, Catamarca, San Juan y Tierra del Fuego. A partir de enero último rige la misma normativa para todo el territorio nacional, incluyendo la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Esta cédula ya era conocida como Estado Parcelario, un documento legal y obligatorio para la venta de un inmueble, que incluye toda la documentación correspondiente con los datos catastrales físicos, jurídicos y económicos de la propiedad. Sin embargo, también puede solicitarse para realizar una hipoteca, una sucesión o, incluso, una donación.
El Estado Parcelario muestra las condiciones, medidas y la construcción de la propiedad a vender, brinda seguridad jurídica en las operaciones inmobiliarias.
Mario Gómez, de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dijo a Infobae que “es la tarea que realiza un agrimensor. El Estado Parcelario garantiza al comprador del inmueble que la propiedad tiene su valuación fiscal actualizada, las medianeras en su correcta ubicación y el lote en la posición correcta de la manzana. Es un requisito para poder escriturar”.
El titular de dominio de un inmueble en lote propio: terreno baldío o parcela edificada (casa, galpón, entre otros), cuando desee hacer alguna de las operaciones mencionadas, tendrá que contratar a un agrimensor para que constituya el estado parcelario, y una vez que esté registrado, el escribano podrá solicitar los certificados administrativos y registrales pertinentes, para poder concretar la operación. Este requisito no rige para unidades funcionales.
Según la reglamentación en CABA, bajo la Ley 6.437, se ha establecido la obligatoriedad de constituir y verificar el estado parcelario. A partir del 1 de enero de 2023 se requiere para parcelas no divididas en propiedad horizontal (terrenos y casas) al realizar cualquier acto de constitución, modificación o transmisión de derechos reales. Para parcelas divididas en propiedad horizontal, esta obligatoriedad se aplicara a partir del 1 de julio de 2023 para edificios con hasta 20 unidades, y desde el 1 de enero de 2024 para edificios con más de 20 unidades.
Lucas Jooris, de Belga Inmobiliaria, destacó a Infobae que “el tiempo que puede tomar el trámite varía, pero por lo general puede demorar de 4 a 8 semanas. Sin embargo, depende de la complejidad de la propiedad y la carga de trabajo del profesional encargado”.
Incluye toda la documentación correspondiente con los datos catastrales físicos, jurídicos y económicos de la propiedad
“Es recomendable que, si alguien pone a comercializar su inmueble, empiece en simultáneo el trámite para ganar tiempo, ya que hay una demora en ese trámite de aproximadamente 30 días”, recomendó a Infobae el arquitecto Alan Schachter, consultor inmobiliario, especialista en código urbanístico y mercado de tierras.
Cuánto sale y cómo se hace en CABA
El costo del Estado Parcelario varía según las características de la propiedad, su ubicación y dimensiones, así como los honorarios del agrimensor. “Realmente varía mucho dependiendo cada caso particular. Algunos agrimensores también tienen en cuenta el valor de la propiedad para la cotización”, dijo Jooris.
En la compra de un terreno en CABA tienen un costo que oscila entre 400 y 500 dólares.
Schachter, aclaró que “por lo general se tiene que ocupar la parte vendedora, contratando a un agrimensor. Hay que tener en cuenta que para comenzar el trámite es necesario tener un certificado de dominio que tenga menos de 90 días”.

Durante lo tramitación el agrimensor realiza varios pasos: ¿Qué sucede si se encuentra una diferencia en los metros construidos de la propiedad? “El agrimensor solicitará una copia del título de propiedad e informe de dominio con una vigencia de 90 días. Luego, realizará el relevamiento parcelario del inmueble, recopilará antecedentes y paga los gastos correspondientes al trámite. El relevamiento puede revelar una diferencia en los metros construidos de la propiedad. En este caso, existen dos situaciones posibles. Si la diferencia en los metros construidos es igual o menor al 5% en verificaciones de hasta 500 metros, el trámite puede continuar y ser concluido por la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (Dgroc) y proceder a realizar el certificado. Por otro lado, si la diferencia en los metros construidos supera el 5% y no ha sido declarada previamente, el trámite deberá pasar a la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) para un revalúo. En esta situación, el proceso puede demorar hasta 15 días adicionales”, aclaró Jooris.
El certificado del estado parcelario tiene una duración de validez específica, que varía según el tipo de propiedad: parcelas edificadas, 6 años; parcelas baldías (sin construcción), 2 años; y para unidades de propiedad horizontal con más de 1,50 m2 de superficie descubierta o ubicadas en el último piso, 6 años.
En la provincia de Buenos Aires el Estado Parcelario es obligatorio desde 1994 y lo hace un agrimensor matriculado o aquellos con incumbencia en agrimensura. Es verificar la mensura de un inmueble en base a los títulos de propiedad y a los planos de origen. También sirve para corroborar las mejoras con el fin de determinar con exactitud su valuación fiscal.
El certificado del estado parcelario tiene una duración de validez específica, que varía según el tipo de propiedad
El agrimensor Felipe Rosace, dijo a Infobae que “el Estado Parcelario en la Provincia de Buenos Aires surge de la exigencia de la Ley 10.707, que consiste básicamente en la interpretación en el terreno, entre el hecho existente y el derecho de Propiedad de cada ciudadano. Debe realizarse en el momento de cambio de dominio”.
Lo fundamental en el Estado Parcelario es la determinación de los límites de cada parcela, que no existan invasiones y “si las hubiera declararlas para su posterior saneamiento, así como también declarar las mejoras y su actualización”, acotó Rosace.
“Mediante el acto de verificación se ponen de manifiesto las posibles afectaciones que puedan pesar sobre el inmueble, las diferencias lineales y superficiales que puedan surgir respecto de su título de propiedad, las posibles invasiones, entre otros, dotando al acto de compraventa de mayor seguridad jurídica”, acotó a Infobae el agrimensor Diego J. Terpolilli.

Para realizar una verificación de estado parcelario solo se le requiere al propietario del inmueble una copia del respectivo título de propiedad y el acceso al mismo.
“La vigencia del estado parcelario en Provincia de Buenos Aires es de 12 años para inmuebles rurales, 6 años para inmuebles urbanos edificados, 2 años para los inmuebles baldíos, 6 años para las unidades funcionales ubicadas en planta baja y 12 años para las ubicadas en plantas superiores”, aclaró Terpolilli.
Por lo general lo abona el vendedor, pero en la provincia como en otros distritos ante la actual coyuntura del mercado inmobiliario, cómo a veces el propietario acepta una reducción mayor en el precio de publicación de venta es habitual en los últimos tiempos que el comprador se haga cargo de pagar los gastos del Estado Parcelario y otros por compensación acordada porque el dueño aceptó bajar el precio más del que está publicado.
El valor se considera en función de la valuación fiscal, que en provincia bonaerense parte desde un honorario mínimo que arranca de 70.000 pesos.
Pasos para la compra venta
El acto de compraventa de una propiedad debe cumplimentar una serie de pasos y aspectos legales que si bien no son complejos, no siempre están tan claros, a saber:
· Lo primero que se realiza es la firma de una reserva de compra, que será aceptada por el vendedor.
· Luego se firma lo que se conoce con el nombre de boleto de compra- venta
· Y finalmente se concluye la operación con la firma la Escritura traslativa de dominio.

Mario Gómez, dijo: “Como destaca el nuevo Código Civil y Comercial están a cargo del vendedor los gastos de la entrega del inmueble vendido y los que se originen en la obtención de los instrumentos requeridos para que se realice la venta. Es decir, que el vendedor deberá abonar todos los gastos necesarios para que el inmueble llegue al adquirente sin cargas, trabas o impedimentos, como los gastos vinculados con la desocupación del inmueble o la cancelación de los gravámenes que pesen sobre él”.
También se consideran dentro de estos gastos, a cargo del vendedor, el diligenciamiento y la liberación de certificados administrativos, el diligenciamiento de los certificados del Registro de la Propiedad Inmueble, el estudio de títulos y antecedentes, el certificado catastral (cuando correspondiera) y el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), salvo que no tenga que abonarlo por tratarse de un caso de venta y reemplazo y por lo tanto el vendedor obtenga un certificado de no retención.
El Impuesto de Sellos depende de la posición fiscal del comprador. Es habitual que lo absorban 50% cada una de las partes.
El Impuesto de Sellos depende de la posición fiscal del comprador. Es habitual que lo absorban 50% cada una de las partes
El comprador, por su lado, deberá hacerse cargo de la tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad, los sellos de actuación de escritura matriz, testimonio, fichas de inscripción y de la totalidad de los honorarios del escribano.
Alan Schachter, agregó que “la documentación necesaria de la parte vendedora es la escritura de la propiedad, el DNI de todos los propietarios, últimas liquidaciones de expensas (en caso de existir), últimas boletas de ABL y AySA, Reglamento de Copropiedad y se piden informes de Dominio e Inhibición”. También otros informes (si los hubiera): Declaratoria de herederos, Poder o Donación.
“La comisión inmobiliaria suele ser de 4% para el comprador y de 3% para el vendedor. Sin embargo, estas cifras pueden variar según el acuerdo que se alcance con la inmobiliaria. Por ejemplo, si el propietario vende más de una propiedad o si realiza una transacción de compra y venta simultánea con la misma inmobiliaria, podrían negociarse condiciones más favorables”, dijo Lucas Jooris.
En la provincia de Buenos Aires es fundamental la escritura traslativa de dominio (título perfecto que permite la transferencia y libre disponibilidad del inmueble), planos de PH o de obra (con lo construido ya empadronado), impuestos al día. La comisión inmobiliaria mínima es 1,5% en cada parte y un máximo de 3% de cada parte.

“El martillero debe tener los informes de dominio del inmueble y de anotaciones personales de la parte vendedora, debiendo encontrarse ésta habilitada para la transferencia del inmueble. En el caso de los escribanos, solicitarán certificados de dominio y anotaciones personales de las partes”, contó a Infobae Josefina Ortale, de la Inmobiliaria Otero Rossi-City Bell.
El comprador de la vivienda paga los gastos y honorarios que demande la escrituración del inmueble, según uso y costumbre. Y el impuesto a las ganancias.
Santiago López Gastesi, de López Gastesi Propiedades, dijo que el vendedor debe pagar “el impuesto nacional a la transferencia de inmuebles (ITI), salvo que se solicite la no retención (AFIP): si se vende una vivienda única o terreno para construir una propiedad con destino a vivienda propia. El Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) se solicita si el valor es igual o superior a los $9.400.000, a través de la página de AFIP”.
La tasa por servicios urbanos municipales (APR), el impuesto inmobiliario (ARBA), el servicio de agua corriente y cloacas, las expensas ordinarias y extraordinarias del inmueble si está sometido a PH, serán a cargo de la parte vendedora hasta la firma del boleto de compraventa o de la escritura traslativa de dominio, y de allí en adelante a cargo de la parte compradora.
Seguir leyendo:
Sólo o en familia: cuánto cuesta mudarse y qué hay que saber para no enfrentar inconvenientes
Avengers: Doomsday revela su primer tráiler y confirma el regreso de Chris Evans El avance confirmó el regreso de Chris Evans como Capitán América y adelantó una amenaza capaz de poner en riesgo al multiverso m.alcantaraMar, 23/12/2025 - 11:51
Record
Álvaro Zabala, Senior Character Artist, nos habla sobre su experiencia en el campo del arte y al posible aplicación de la IA.La inteligencia artificial está de actualidad, con un montón de noticias. Recientemente hemos tenido ocasión de hablar con un profesional del sector del videojuego, Álvaro Zabala, un diseñador de personajes que trabaj
Vandal
Los datos presentados por la Secretaría de Salud (SSA) muestran una reducción sostenida en el consumo experimental de drogas ilícitas entre adolescentes.
El Imparcial
Consulta la agenda de encuentros programados para hoy. Los equipos mas destacados se enfrentaran en emocionantes duelos que prometen mantener a los aficionados al borde de sus asientos.
Lado.mx
Elegir una lavadora adecuada representa una inversión importante para cualquier hogar. Con tantas opciones disponibles, determinar cuál es la mejor marca de lavadoras puede resultar complicado si no conoces los criterios fundamentales que distinguen a un modelo de calidad de uno básico.
Lado.mx
En la actualidad, los códigos QR se converten en una herramienta indispensable para compartir información de forma rápida y sencilla.
Lado.mx
La presidenta Claudia Sheinbaum Pardo envió una serie de condolencias a familiares y conocidos de las cinco personas fallecidas tras el desplome de una avioneta de la Secretaría de Marina (Semar) en la región estadounidense de Galveston, Texas. “Mis condolencias a los familiares de los marinos que fallecieron en este accidente y las pe
Unomasuno
El brasileño jugará en Francia hasta el próximo mes de junio Eder Sarabia pide paciencia con Xabi Alonso: "Me da un poco de pena"
El Desmarque
Avengers: Doomsday revela su primer tráiler y confirma el regreso de Chris Evans El avance confirmó el regreso de Chris Evans como Capitán América y adelantó una amenaza capaz de poner en riesgo al multiverso m.alcantaraMar, 23/12/2025 - 11:51
Record
La posada de una empresa en Campeche, ha acaparado la atención de internautas, luego de que un payaso contratado para la celebración se fuera a los golpes contra uno de los empleados por hacer comentarios ofensivos hacia la esposa del comediante. Ocurrió durante la posada de la empresa de transporte público Movibus, para la cual se contrat
El Siglo de Torreón
El meta había despertado el interés en Argentina Rubén Sellés quita presión a Txema Indias en el mercado de fichajes del Zaragoza: "Sabe cuál es la situación"
El Desmarque
Equiparar el salario mínimo con contractual distorsiona el debate y alimenta expectativas que la ley no respalda.
El Financiero
¡Oficial! Grupo Pachuca venderá a León de cara al Apertura 2026 El dueño del equipo anunció la venta del club esmeralda en seis meses rtrujillo25Mié, 17/12/2025 - 17:00 El 2026 traerá múltiples cambios para la Liga MX, tan pron
Record
"Nosotros lo buscaremos deportivamente": presidente de Leones Negros sobre Ascenso de Atlante José Alberto Castellanos declaró que pese a que no todo fue malo, ya que ayuda a resolver el problema de la multipropiedad eariasJue, 18/12/2025 - 13:13
Record
Grupo Pachuca ya tiene tres ofertas por León, confirmó Jesús Martínez La Liga MX ya quiere acabar con la multipropiedad y la Fiera es uno de los equipos que están en venta aspindolaLun, 22/12/2025 - 20:55 Grupo Pachuca ya está l
Record
"Era una promesa a una niña enferma": El hijo de Miguel Calero relata por qué su padre jugó pelón en México El exportero de Pachuca fue uno de los jugadores extranjeros más recordados que han pasado por el futbol mexicano aspindolaMar, 23/12/2025 - 07:38
Record
"Está un escalón más arriba": Juan Brunetta de Tigres comparó el futbol de México con el de Argentina y los aficionados "explotaron" El futbolista de los felinos además externó que por ahora su deseo es mantener en el futbol mexicano más tiempo aspindolaMar, 23/12/2025 - 10:31
Record
La etapa de Jordan Carrillo en Santos Laguna parece tener las horas contadas, reportes en las horas recientes lo colocan a nada de fichar con Pumas. De concretarse el movimiento, marcaría el adiós de una de las “joyas” más prometedoras de la cantera verdiblanca, pero que no terminó por lucir en la cancha como los aficionados soñaban.Tras d
El Siglo de Torreón
Concacaf Champions Cup: Se confirman fechas y horarios para la primera ronda La Concacaf anunció todos los partidos para la primera fecha del torneo rtrujillo25Lun, 15/12/2025 - 18:59 Arranca la Copa de Campeones de la Concacaf. Tras
Record
Dani Alves invierte en un equipo de Tercera División de Portugal El exjugador brasileño mantiene una vida fuera de los grandes focos después de su retiro eariasLun, 22/12/2025 - 19:04 Dani Alves dejó el futbol profesional hace algu
Record
Jordan Carrillo, a detalles de ser nuevo jugador de Pumas El atacante mexicano no tuvo la suficiente actividad con Santos Laguna el semestre pasado eariasLun, 22/12/2025 - 19:21 Jordan Carrillo será nuevo jugador de Pumas. De cara al
Record
Últimas noticias
Unilever avanza en su estrategia industrial y ambiental desde su complejo en Morelos
Los precios de moda y calzado muestran nuevos incrementos en México
El comercio informal mexicano encuentra en diciembre su periodo de mayor actividad
El grupo californiano VSP Vision completa la adquisición de Marcolin al fondo PAI Partners
Dan tres meses más para investigar a Hernán Bermúdez
Por segundo día consecutivo marchan comerciantes desalojados en Coatepec
Protección Civil de Oaxaca refuerza monitoreo invernal, atención a incendios y prevención de riesgos: Manuel Maza
Aprueba Congreso local 50 Leyes de Ingresos Municipales y amplía el plazo para dictaminar iniciativas restantes
Corte Suprema de EU rechaza despliegue militar de Trump en el área de Chicago, por ahora
Muere el jefe del Ejército libio en un accidente de avión en Turquía
Presidente electo de Chile propone corredor humanitario para migrantes irregulares
Aumentará IEPS a gasolina a partir del 1 de enero: SHCP
Sheinbaum afirma que el Congreso definirá tres consejerías del INE en 2026
Lakers buscan triunfo ante el peor equipo del Este
Palacio Municipal permanecerá cerrado el lunes 3 de febrero