Venta de casa habitación en 2022 ¿Obligado a presentar Declaración Anual de ISR? SoyConta.com

L.C. Alejandro Bolaños Pérez

La Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR) en su artículo 1 establece que las personas físicas – y las morales – están obligadas al pago del ISR respecto de todos los ingresos que obtengan.

Por otra parte, el artículo 90 de la Ley del ISR señala que las personas físicas deberán pagar el ISR por los ingresos que obtengan, ya sea en efectivo, en bienes, en crédito, en servicios o cualquier otro tipo; por lo anterior, en principio los ingresos por enajenación de casa habitación deberá pagar ISR.

No obstante, el artículo 93 de la misma Ley, señala aquellos ingresos de las personas físicas que están exentos del pago del ISR, y en lo que respecta a la enajenación de casa habitación señala en su fracción XIX, inciso a) lo siguiente:

1. Los ingresos derivados de la enajenación de casa habitación del contribuyente no pagarán ISR, siempre que:
   a. El monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión, es decir, de la cantidad de $5,352,788.00 pesos (700,000 x 7.64684 UDI del 31 de diciembre de 2022), y
   b. La transmisión se formalice ante fedatario público,
2. Por el excedente se determinará la ganancia y se calculará el impuesto anual y el pago provisional, en términos del capítulo IV del Título IV de la LISR,
3. El cálculo y entero del ISR que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público,
4. La exención señalada, será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención señalada,
5. Lo anterior será verificado por el fedatario público, y en su caso, dará aviso al SAT.

Con relación a esta exención, el párrafo quinto del artículo 93 de la LISR establece lo siguiente:

“Las exenciones previstas en las fracciones XVII, XIX inciso a) y XXII de este artículo, no serán aplicables cuando los ingresos correspondientes no sean declarados en los términos del tercer párrafo del artículo 150 de esta Ley, estando obligado a ello.”

Ahora revisemos lo que señala el artículo 150 de dicha Ley del ISR, con relación a la presentación de la declaración anual de las personas físicas:

Artículo 150. Las personas físicas que obtengan ingresos en un año de calendario, a excepción de los exentos y de aquéllos por los que se haya pagado impuesto definitivo, están obligadas a pagar su impuesto anual mediante declaración que presentarán en el mes de abril del año siguiente, ante las oficinas autorizadas.

(…)

En la declaración a que se refiere el primer párrafo de este artículo, los contribuyentes que en el ejercicio que se declara hayan obtenido ingresos totales, incluyendo aquéllos por los que no se esté obligado al pago de este impuesto y por los que se pagó el impuesto definitivo, superiores a $500,000.00 deberán declarar la totalidad de sus ingresos, incluidos aquéllos por los que no se esté obligado al pago de este impuesto en los términos de las fracciones XVII, XIX, inciso a) y XXII del artículo 93 de esta Ley y por los que se haya pagado impuesto definitivo en los términos del artículo 138 de la misma.

(…)
Énfasis añadido.

Con base en lo anterior, podemos concluir que las personas físicas que enajenen su casa habitación no deberán presentar declaración anual cuando los ingresos totales obtenidos en el ejercicio, incluidos los exentos por este concepto, no excedan de $500,000.00.

En todos los casos donde se exceda de la cantidad de $500,000.00 se deberá presentar declaración anual ya sea (i) para únicamente informar de la enajenación exenta, según el tercer párrafo del artículo 150 antes transcrito, o (ii) para la declaración de la ganancia, y pago del ISR o pérdida por dicha enajenación, como lo establece el primer párrafo del artículo 150 transcrito.

Es importante tener presente que de no presentarse la declaración anual informando de esta enajenación de casa habitación y del ingreso obtenido, no aplicará la exención señalada, esto con base en el artículo 93, quinto párrafo antes transcrito, por lo que, en ese caso, la autoridad fiscal podrá exigir la determinación de la ganancia y en su caso pago del ISR correspondiente.

Finalmente cabe señalar que los contribuyentes deberán acreditar, de acuerdo con lo establecido en el artículo 155 del Reglamento de la LISR, ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble es su casa habitación, con cualquiera de los siguientes documentos:

1. Credencial para votar,
2. Comprobantes fiscales de pago de energía eléctrica o telefonía fija o
3. Estados de cuenta bancarios, o casas comerciales o tarjetas de crédito no bancarias,

Esta documentación deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o ascendientes en línea recta; igualmente el domicilio consignado en la documentación señalada deberá coincidir plenamente con alguno de los elementos fundamentales del domicilio del bien inmueble.

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